Autoconstrução, a montanha pariu um rato

Em outubro de 2023, defendi nestas páginas a autoconstrução (link) como uma resposta estrutural para a crise da habitação em Portugal. Fi-lo movido por uma convicção simples, devolver a iniciativa a quem precisa realmente de uma casa e está disposto a construí-la, em vez de esperar indefinidamente que o mercado ou o Estado o façam por si.

Três anos depois, o Governo deu um passo nessa direção. É um passo importante. Mas ficou a meio do caminho.

O Decreto-Lei n.º 97/2026, de 20 de maio, introduz um conjunto de medidas de desagravamento fiscal destinadas à habitação. Para quem pretende construir a sua residência própria e permanente, abre duas vias distintas. A primeira consiste na aplicação direta da taxa reduzida de IVA de 6% às empreitadas de construção e reabilitação de imóveis de valor moderado. A segunda cria um mecanismo de restituição parcial do imposto quando essa taxa reduzida não seja aplicada na faturação da obra, permitindo recuperar posteriormente a diferença face à taxa normal.

Trata-se de um avanço relevante. A redução do custo fiscal da construção representa uma poupança efetiva para milhares de famílias e, conjugada com a recente simplificação do Regime Jurídico da Urbanização e da Edificação, torna a decisão de construir casa própria mais acessível do que era há poucos anos.

Mas a ambição da reforma termina precisamente onde começam os principais obstáculos.

As limitações surgem rapidamente. O benefício fiscal assenta essencialmente em empreitadas formalizadas e deixa de fora a compra direta de materiais de construção, precisamente a modalidade mais frequente entre quem opta pela autoconstrução genuína, onde grande parte da poupança resulta da gestão direta da obra. Acresce que o regime fixa um limite máximo para o valor do imóvel, correspondente ao teto superior do segundo escalão de IMT aplicável à habitação própria e permanente, impõe prazos rigorosos para a afetação do imóvel e, mais importante, permanece parcialmente inaplicável.

À data em que escrevo, o mecanismo de restituição previsto na lei continua sem operacionalização no Portal das Finanças e aguarda esclarecimentos da Autoridade Tributária sobre diversos aspetos da sua aplicação prática. Um direito cuja utilização ainda não é possível continua, inevitavelmente, a ser apenas meio direito.

Estas limitações podem compreender-se à luz da prudência orçamental. O Estado tem o dever de controlar a despesa pública e de evitar soluções excessivamente generosas ou suscetíveis de utilização abusiva. Até aqui, pouco haverá a censurar.

O problema verdadeiro é outro. A lei reduz o custo de construir, mas continua sem enfrentar a causa estrutural que torna a habitação inacessível para tantas famílias, o acesso ao solo urbanizado.

O paradoxo torna-se evidente. Quanto maior é o benefício fiscal concedido à construção, mais claro fica que o verdadeiro estrangulamento se encontra a montante, no preço do terreno. Enquanto o acesso ao solo urbanizado continuar condicionado por uma oferta escassa e por preços incomportáveis, qualquer redução no custo da obra resolverá apenas uma parte do problema.

As contas são simples. Um terreno com cerca de 200 metros quadrados adquirido por 50 mil euros, conjugado com uma construção na ordem dos 200 mil euros ou menos, permitiria erguer uma moradia em banda por 250 mil euros, no máximo. Em muitas regiões do país, este deveria ser um objetivo perfeitamente alcançável. Continua, porém, a ser uma exceção. Não porque a construção seja demasiado cara, mas porque o solo urbanizado permanece artificialmente escasso e excessivamente valorizado.

Esta realidade resulta, em larga medida, da ausência de uma política ativa de disponibilização de terrenos. A maioria dos municípios continua sem assumir como prioridade a criação de reservas de solo destinadas à habitação acessível, seja através do património municipal, seja mediante aquisição ou reconversão de terrenos privados. Enquanto essa realidade não mudar, continuará a faltar a peça essencial do problema.

É precisamente aqui que o Governo revelou falta de ambição política.

Ao concentrar quase todo o esforço no instrumento fiscal, transferiu implicitamente para as autarquias uma responsabilidade que deveria ter sido assumida de forma partilhada e enquadrada por objetivos nacionais. Faltaram mecanismos que incentivassem, ou mesmo obrigassem, os municípios a desempenhar um papel mais ativo. Não foram criados incentivos vinculativos para disponibilização de solo urbanizado, nem se estabeleceram metas mínimas para os concelhos com maior pressão habitacional.

Da mesma forma, perdeu-se a oportunidade de criar um catálogo nacional de projetos tipo previamente aprovados, permitindo aos cidadãos optar por soluções arquitetónicas validadas antecipadamente e reduzir significativamente os tempos de licenciamento. Não se trata de impor casas iguais para todos, mas de disponibilizar modelos de qualidade que qualquer interessado possa utilizar voluntariamente. Quem pretender um projeto personalizado continuará naturalmente a poder fazê-lo; quem privilegiar rapidez e menores custos administrativos beneficiará de um procedimento muito mais simples.

Também faria sentido que cada município disponibilizasse equipas técnicas de apoio à autoconstrução, capazes de acompanhar os cidadãos ao longo do processo, esclarecendo dúvidas, facilitando procedimentos e reduzindo erros que frequentemente atrasam ou inviabilizam os projetos. Para muitas famílias, o principal obstáculo não é financeiro, mas burocrático e técnico.

É igualmente frequente ouvir-se que exigir este tipo de intervenção às autarquias representa um encargo financeiro excessivo. O argumento merece reflexão, mas dificilmente resiste a uma análise económica mais abrangente.

Quando um município disponibiliza solo a preço controlado, renuncia, é certo, a uma parte da receita potencial que obteria se alienasse esse terreno ao valor de mercado. Contudo, essa diferença não constitui uma perda definitiva, representa um investimento público com retorno económico e social mensurável. Cada família que fixa residência contribui para manter escolas abertas, dinamizar o comércio local, aumentar a receita fiscal e reduzir despesas públicas associadas à falta de habitação. Um lote devoluto não gera riqueza para ninguém. Um lote transformado numa casa gera atividade económica, estabilidade demográfica e desenvolvimento do território.

A mesma lógica aplica-se aos projetos tipo. Confundir esta solução com uniformização arquitetónica significa confundir simplificação administrativa com limitação da liberdade de criação. O objetivo não é produzir bairros indiferenciados, mas eliminar meses de burocracia para quem pretende apenas construir uma habitação funcional, segura e energeticamente eficiente.

Esta distinção é essencial. A liberdade de desenhar uma casa personalizada deve permanecer intacta. O que não faz sentido é obrigar todos os cidadãos a percorrer exatamente o mesmo processo administrativo, independentemente da simplicidade do projeto que pretendem executar.

O resultado da solução atualmente aprovada é relativamente previsível. O benefício fiscal será aproveitado sobretudo por quem já possui terreno ou reside em concelhos onde existe maior disponibilidade de solo e maior capacidade administrativa. As regiões onde o problema habitacional assume maior gravidade, muitas periferias urbanas e grande parte do interior, dificilmente beneficiarão na mesma proporção.

Quando uma política pública acaba por favorecer principalmente quem já reúne as condições necessárias para construir, corre o risco de produzir um efeito redistributivo contrário ao pretendido. A intenção é meritória mas o alcance permanece limitado.

É precisamente por isso que continua a faltar uma verdadeira estratégia nacional para a autoconstrução. Uma estratégia que articule política fiscal, política de solos, financiamento, assistência técnica e simplificação administrativa como partes de um mesmo programa, e não como medidas isoladas.

Uma verdadeira política nacional de autoconstrução deveria assentar em quatro pilares fundamentais.

O primeiro passa pela constituição de reservas de solo municipal destinadas especificamente à habitação própria e permanente, disponibilizadas através de critérios transparentes e orientadas para famílias que pretendam construir a sua residência.

O segundo consiste na criação de um catálogo nacional de projetos-tipo previamente aprovados, permitindo reduzir drasticamente os prazos de licenciamento para quem opte por soluções padronizadas, sem limitar a liberdade de recorrer a projetos personalizados.

O terceiro pilar deveria passar pela extensão dos benefícios fiscais à aquisição direta de materiais de construção quando destinados a obras de autoconstrução devidamente licenciadas. Hoje, é precisamente nesta modalidade que muitas famílias conseguem reduzir custos através do seu próprio trabalho e da gestão direta da empreitada. Excluí-la significa deixar de fora uma parte significativa da realidade que se pretende apoiar.

O quarto pilar seria a criação de linhas específicas de financiamento bonificado para autoconstrução, adequadas às características deste tipo de investimento. Ao contrário da promoção imobiliária tradicional, a autoconstrução envolve frequentemente fases sucessivas de execução e necessidades de tesouraria distintas, exigindo soluções financeiras mais flexíveis e adaptadas ao ritmo da obra.

Importaria ainda estabelecer uma ligação clara entre esta estratégia e o combate à habitação indigna. Em muitos casos, milhares de famílias vivem em construções antigas, degradadas ou parcialmente irregulares que poderiam ser recuperadas mediante apoio técnico e jurídico, em vez de enfrentarem apenas processos sancionatórios. A legalização acompanhada de reabilitação representa, frequentemente, uma solução socialmente mais eficaz e financeiramente menos onerosa do que a simples repressão administrativa.

A autoconstrução encerra uma vantagem que raramente ocupa o centro do debate público, promove responsabilidade individual. Quem constrói a própria casa acompanha cada decisão, controla os custos, valoriza o património que está a criar e estabelece uma relação diferente com a habitação. Não se trata apenas de adquirir um imóvel, trata-se de participar ativamente na sua concretização. Essa dimensão humana dificilmente pode ser reproduzida por programas públicos de construção ou por grandes operações de promoção imobiliária.

Acresce que esta abordagem distribui a produção habitacional por milhares de pequenas iniciativas, reduzindo a pressão sobre os grandes promotores e diversificando a oferta. Num mercado frequentemente condicionado pela concentração da construção em poucos operadores, esta descentralização constitui um fator adicional de resiliência e concorrência.

O Decreto-Lei n.º 97/2026 merece, por isso, reconhecimento. Introduz uma redução fiscal relevante, sinaliza uma mudança de orientação política e reconhece, finalmente, que a autoconstrução pode integrar a resposta ao problema da habitação. Não é um diploma irrelevante. Pelo contrário, representa uma evolução que teria sido difícil imaginar há poucos anos.

Mas também evidencia os limites de uma reforma que preferiu atuar sobre os custos da construção sem enfrentar o problema estrutural da escassez de solo urbanizado. Enquanto essa dimensão permanecer praticamente intocada, continuará a faltar a peça decisiva para tornar a habitação verdadeiramente acessível.

A experiência demonstra que as crises habitacionais não se resolvem através de uma única medida fiscal, nem por sucessivas simplificações administrativas tomadas isoladamente. Exigem políticas coerentes, coordenação entre Estado e Autarquias e, sobretudo, capacidade para enfrentar interesses instalados e alterar incentivos que, durante décadas, contribuíram para restringir a oferta.

A autoconstrução não deve ser vista como uma solução residual nem como uma alternativa apenas para quem dispõe de conhecimentos técnicos ou disponibilidade para acompanhar uma obra. Bem enquadrada, pode constituir um instrumento estrutural de política pública, reduz a despesa do Estado, estimula a iniciativa dos cidadãos, combate a especulação imobiliária e promove uma ocupação mais equilibrada do território.

O Governo deu um passo importante. Talvez o mais significativo nesta matéria dos últimos anos. Mas ficou a meio do caminho.

O passo seguinte exige mais do que prudência fiscal. Exige uma política de solos ambiciosa, autarquias comprometidas com a disponibilização de terrenos, processos de licenciamento verdadeiramente céleres e instrumentos que permitam a qualquer família construir, de forma simples e a custos comportáveis, a sua habitação.

Só quando o acesso ao solo deixar de ser o principal obstáculo será possível afirmar que Portugal fez da autoconstrução uma verdadeira política de habitação. Até lá, o Decreto-Lei n.º 97/2026 será recordado como um bom primeiro passo, mas apenas isso, um passo certo, que fica a meio do caminho.