Imobiliárias apoiam reformas da habitação, mas travam euforia

ECO Fast

• As principais redes imobiliárias apoiam as medidas do Governo para dinamizar o mercado da habitação, mas avisam que o aumento efetivo de casas no mercado só será visível a médio prazo.
• O setor alerta que a burocracia camarária e a falta de mão de obra atrasam a resposta da nova construção, apesar do crescimento registado nos licenciamentos.
• A aceleração dos despejos ajuda a recuperar a confiança dos investidores, mas será a estabilidade das regras que ditará o regresso dos imóveis ao mercado de arrendamento, vaticinam nos especialistas.

O Governo aposta na simplificação de licenciamentos, na mobilização de solos públicos e privados e numa nova versão do Novo Regime de Arrendamento Urbano (NRAU) para tentar destravar a oferta de casas para venda e devolver imóveis devolutos ao mercado de arrendamento.

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Os líderes de algumas das maiores redes de mediação imobiliária em Portugal — Era, Keller Williams (KW), Remax e Zome — concordam que as medidas apontam na direção certa, mas nenhum identifica, até agora, um aumento efetivo da oferta disponível para venda ou arrendamento.

A avaliação foi feita em respostas enviadas ao ECO, numa altura em que os dados do Instituto Nacional de Estatística (INE) mostram um crescimento de 21% no licenciamento de fogos em 2025, para mais de 41 mil unidades, face a menos de 35 mil no ano anterior, enquanto as transações de casas caíram 7,7% no primeiro semestre de 2026, apesar de as redes imobiliárias terem registado um aumento de faturação de quase 9% no mesmo período.

É ainda cedo para que estas medidas se traduzam em oferta efetivamente disponível para venda, dado o tempo que ainda demora qualquer processo de licenciamento e construção.

“Começam a existir sinais positivos, mas ainda seria precipitado dizer que essas medidas já tiveram um impacto material na oferta disponível para venda”, afirma Rui Torgal, diretor-geral da ERA Portugal, recordando que “a habitação tem ciclos longos” e que “entre a simplificação de um processo de licenciamento, a decisão de investir, a construção e a entrada de uma casa no mercado decorrem normalmente vários anos”.

Para o responsável da ERA, o impacto “só deverá tornar-se verdadeiramente visível ao longo dos próximos dois a quatro anos”, condicionado à estabilidade das regras porque, segundo Rui Torgal,”a oferta não aumenta por decreto, aumenta quando quem quer investir sabe com que regras conta”.

A mesma cautela está presente na leitura de Nuno Ascensão, líder da da Keller Williams Portugal, que reconhece não sentir “no terreno” qualquer aumento expressivo de promoção residencial nova por via da simplificação de licenciamentos ou da mobilização de solos.

“É ainda cedo para que estas medidas se traduzam em oferta efetivamente disponível para venda, dado o tempo que ainda demora qualquer processo de licenciamento e construção”, sublinha. Nuno Ascensão destaca, ainda assim, o pacote fiscal que reduziu de 23% para 6% o IVA na construção e reabilitação de imóveis para habitação própria permanente ou arrendamento, aplicável a casas até 660.982 euros ou rendas até 2.300 euros mensais, como “um complemento que pode ajudar a dinamizar a oferta nas faixas de preços mais procuradas”.

Não acredito que estas alterações (no mercado de arrendamento), por si só, provoquem uma entrada imediata de um número significativo de casas no mercado de arrendamento (já que) muitos proprietários continuam a preferir vender, porque veem nessa opção maior previsibilidade e menor risco.

Manuel Alvarez, presidente da Remax Portugal, enquadra o problema como estrutural e, por isso, insensível a soluções de curto prazo. “O desfasamento entre a oferta e a procura é algo estrutural e, como tal, não se resolve no espaço de alguns meses”, refere, apontando que o aumento da construção nova “depende de processos administrativos, licenciamentos, disponibilidade de mão-de-obra e capacidade produtiva do setor, fatores que exigem tempo para produzir resultados concretos”.

Ainda assim, o presidente da Remax considera que “quaisquer medidas que promovam a oferta de habitação serão sempre recomendáveis, mas o impacto que têm será, naturalmente, gradual e demorado”.

Carlos Santos, CEO da Zome, cruza a sua análise com os números oficiais mais recentes de licenciamento, alertando para a distância entre a intenção legislativa e a entrega de casas no mercado. “Os dados oficiais mostram um aumento do número de fogos licenciados e concluídos em 2025, o que constitui um sinal positivo, mas entre licenciar, construir e colocar uma casa no mercado pode decorrer um período de vários anos“, nota.

O líder da Zome identifica a execução municipal como o principal obstáculo à eficácia da simplificação legislativa, argumentando que “continuam a existir diferenças muito significativas nos prazos de decisão e licenciamento entre municípios” e que “essa assimetria é um dos maiores custos invisíveis da habitação”, definindo a sua expectativa como “positiva, mas prudente”.

O arrendamento só ganhará escala quando oferecer uma equação clara: contratos equilibrados, fiscalidade competitiva, proteção social assegurada pelo Estado e justiça suficientemente rápida.

A segunda frente das medidas do Governo para combater a crise na habitação visa o mercado de arrendamento, através da nova versão do NRAU aprovada em Conselho de Ministros em julho de 2026, que reduz de três para dois meses o prazo de incumprimento que permite ao senhorio avançar para despejo e cria um subsídio social, equivalente a um Indexante dos Apoios Sociais (537,13 euros), para inquilinos com rendimentos até três vezes o salário mínimo que percam a casa por despejo.

Rui Torgal considera que as alterações “reconhecem uma realidade que durante demasiado tempo foi ignorada: ninguém coloca um imóvel no mercado de arrendamento se não sentir que os seus direitos estão devidamente protegidos“, mas duvida de um efeito imediato.

“Não acredito que estas alterações, por si só, provoquem uma entrada imediata de um número significativo de casas no mercado de arrendamento”, já que “muitos proprietários continuam a preferir vender, porque veem nessa opção maior previsibilidade e menor risco”.

É do consenso geral que para haver uma maior oferta de arrendamento é necessária uma abordagem integrada (para) aumentar a confiança de todos os intervenientes.

Nuno Ascensão partilha essa reserva, descrevendo a sua leitura como “cautelosa”, notando que “a desconfiança jurídica acumulada (e legítima) nos proprietários ao longo dos últimos anos não se dissipa por decreto”, e “muitos continuarão, no imediato, a preferir a liquidez e a segurança da venda à exposição de um novo arrendamento”.

Já Manuel Alvarez insiste na necessidade de equilíbrio entre as partes contratuais. “É do consenso geral que para haver uma maior oferta de arrendamento é necessária uma abordagem integrada”, salientando assim a importância de “fortalecer a proteção jurídica dos proprietários, assegurar uma estabilidade legislativa, criar incentivos ao investimento, reforçar os direitos dos arrendatários”.

Carlos Santos remata com a mesma condição, notando que “o arrendamento só ganhará escala quando oferecer uma equação clara: contratos equilibrados, fiscalidade competitiva, proteção social assegurada pelo Estado e justiça suficientemente rápida. Sem essa confiança, o património não regressa ao mercado por decreto.”

A eficácia do pacote de reformas para a habitação transfere-se agora para a capacidade de execução dos municípios, dos tribunais e dos promotores imobiliários. Com os prazos de obra a ditar o ritmo da nova construção e o histórico de sucessivas alterações legislativas ainda presente entre os senhorios, os agentes do setor colocam na estabilidade das regras a condição central para a retoma da confiança dos investidores.

O compasso de espera que marca a mediação imobiliária reflete essa exigência de previsibilidade a médio prazo. Entre a aprovação dos diplomas e a entrada efetiva das habitações no mercado de venda ou de arrendamento, a resposta da oferta continuará dependente da capacidade do Estado em conciliar segurança jurídica para o capital privado e resposta social para as famílias.